□本版文、圖 信息時報記者 羅莎琳

　　12月12日，觀點機構主辦的2023首屆“大灣區(qū)產業(yè)論壇”在深圳圓滿閉幕，這場以“產業(yè)筑夢”為主題的行業(yè)探討，全面覆蓋產業(yè)運營、投資機會、資產管理、REITs、招商穩(wěn)租、產業(yè)生態(tài)打造、數字化、ESG、物流機遇等熱點話題。與會嘉賓表示，產業(yè)園不能僅僅局限在園區(qū)，還要配合當地產業(yè)發(fā)展做好規(guī)劃。而大灣區(qū)產業(yè)發(fā)展雖然存在不平衡等問題，但也同時具備知識化、信息化、科技化等優(yōu)勢，未來發(fā)展之路廣闊。

　　過往提及做園區(qū)的難點，大多人腦海中跳出來的頭部個想法或許是招商難，殊不知園區(qū)運營可能比招商更難。

　　“大家知道做園區(qū)招商難，但是我覺得運營更難，招商和運營有非常大的關聯?！碧峒皥@區(qū)運營要點和產城融合破局的問題，中集產城黨支部書記、產業(yè)研究院院長張一平說。

　　據他介紹，旗下園區(qū)之所以招商做得好，訣竅是從拿地時候起就在做運營?！拔以谀玫氐臅r候就在想運營，拿地以后就在想做什么產業(yè)，要什么樣的空間，要什么樣的配套。所以從某種意義上講，我們運營比招商還要早。在我的實踐中，很多客戶來是因為服務做得好，很多準客戶是被服務能力打動的?！?

　　與張一平的實踐經驗相似，潤城新產業(yè)副總經理肖琴在談到產業(yè)園區(qū)精細化營運及產業(yè)生態(tài)構建時也提到：“產業(yè)運營不是等交付以后才開始運營的，從產業(yè)的產品設計到產業(yè)的招商，就在為后端的產業(yè)運營做服務，所以我們認為產業(yè)運營是在前期的產業(yè)定位、產品設計的時候就要考慮到，后端的運營怎樣使用這樣一些空間?！彼詫I(yè)主題園區(qū)為例進行說明，比如針對生物醫(yī)藥的園區(qū)，在產業(yè)空間載體的建設上會有一些特殊要求，相比于標準化的產業(yè)園，生物醫(yī)藥園在危廢的排放、GMP廠房、雙回路電源、甲類倉庫上都有特殊需求，“所以我們認為園區(qū)的招商運營應該是從產品設計開始?！?

　　在鉆研傳統(tǒng)產業(yè)園區(qū)發(fā)展的同時，產業(yè)數字化的新命題也被越來越多企業(yè)提上了轉型日程。

　　深國際集團信息工程部總經理周杰分享了旗下工業(yè)上樓的物流園區(qū)如何通過智慧化、數字化的運營來提高運營能力。他以園區(qū)道路和車流的問題闡釋了數字化的重要：“頭部是要對園區(qū)的交通道路進行全方位的實時感知。第二是人工的運營已經不合時宜，在高密度的復雜園區(qū)里面，不可能完全依靠人工去進行調度，AI算法策略在里面變得非常重要。主要是基于貨物的流向、貨量、時間、優(yōu)先級等規(guī)則進行綜合性的運籌，組合貨量的預測、場地預調度、車輛調度和月臺調度。另外通過實時感知，以及AI策略，實現全流程的智能調度，優(yōu)化入園預約、簽到、交通月臺統(tǒng)籌安排等功能上的調整，來降低擁堵風險，提高場地的周轉率?！?

　　周杰提出了智慧化建設的幾點思考：“頭部是堅持兩個導向。我們在信息化和智能化建設方面，堅持需求導向和價值導向。第二是堅持小切口，避免大而全的投入。第三是信息化的投入，尤其是園區(qū)智能化的投入，就是以提高生產效率和促進經營效益的提升為首要目標?！?

　　與會嘉賓還認為，數字化很大一方面的優(yōu)勢是將產業(yè)鏈條上的各個元素進行聯通，事實上，要做好產業(yè)園，聯通還會涉及方方面面。

　　在主題討論之一的“產業(yè)聯通資本”環(huán)節(jié)中，各位嘉賓結合自身體驗展開了分享。

　　中集產城黨支部書記、產業(yè)研究院院長張一平表示，做產業(yè)生態(tài)，成立聯盟或者是成立商協(xié)會，應該是一個比較好的生態(tài)打造的途徑，“把學術機構和研究機構，以及政府、企業(yè)、協(xié)會都拉起來。如果說能夠讓協(xié)會之間產生化學反應，能對政府政策制定起到一定的作用，我覺得這個生態(tài)圈打造起來可能就會比較生動?！?

　　中南高科產業(yè)集團副總裁兼廣東區(qū)域公司總經理孟泉則提到企業(yè)家社群和數字化兩個板塊。他指出，除了已有的1萬多家入園企業(yè)之外，中南高科每年會接觸到準意向入園企業(yè)大概20萬家左右。中南高科通過一系列的產業(yè)結合，把它打造為企業(yè)家社群，通過社群運營，將流量轉化成私域流量，持續(xù)對這些企業(yè)家進行深耕，幫助他們在生產經營過程中鏈接更多的資源。

　　深圳中電智谷、中電智方舟總經理孫巍透露，中電光谷聯通的更多是在數字產業(yè)方面。他強調，產業(yè)運營也有數字化的板塊，所以中電光谷在各個地方會根據城市的特色和稟賦，打造不同的主題產業(yè)園區(qū)，盡量跟計算產業(yè)和數字產業(yè)進行相應的結合。

　　在東久新宜首席投資官陳名看來，產業(yè)以及產業(yè)REITs需要聯通好的投資人：“現在REITs市場的投資人大多數都是投機型的客戶，這其實是非常不健康的狀態(tài)。所以在找投資人的時候要特別注意，因為REITs的產品屬性還是長期投資，一定要匹配好投資人。”

　　香港元豐資本管理合伙人古迎輝同樣提到REITs，他認為產業(yè)聯通資本進行REITs引資后，對產業(yè)園有巨大的促進作用，而且REITs市場是非常巨大的市場，不僅對產業(yè)園有良性的循環(huán)作用，而且對產業(yè)園里面的產業(yè)也是有間接的輔助作用。

　　在產業(yè)中有一個近來被頻繁提及的概念——工業(yè)上樓。工業(yè)上樓是推動產業(yè)轉型升級的重要手段，也是當前大灣區(qū)主推的更新改造方式之一。而產業(yè)發(fā)展、工業(yè)化升級離不開科技創(chuàng)新和運營服務的助力。

　　在主題討論之二“工業(yè)、科技與服務”環(huán)節(jié)中，深圳世聯行資管咨詢線總經理孫波表示，工業(yè)、科技和服務，這也是未來可能會面臨的永恒話題。他還表示，未來大灣區(qū)產業(yè)的升級、產業(yè)的競爭優(yōu)勢，以及服務和運維能力的升維，本質上都是希望能夠真正回歸到產業(yè)本身的需求，能關注到底層邏輯，并且能夠構建出相對有優(yōu)勢的競爭力，提供更好的服務和運營體系，這其實也是所有產業(yè)人共同的目標。

　　天安數碼城（集團）有限公司副總裁余安定則提及產業(yè)園蕞終服務目標應該是人：“從產業(yè)園區(qū)來講，之前都在講技術，講很多技術的革新，但是核心還是要回到人，因為一切技術的蕞終服務的目標是人，園區(qū)能不能吸引更多的年輕人、吸引更多的人才是核心?！?

　　到底什么是核心，沒有統(tǒng)一標準。在美置服務集團COE成員、產業(yè)園服務專家關中華看來，真正意義上的產業(yè)園服務不需要物管企業(yè)輸出品牌，更不需要能力大同小異、走馬燈式輪換的服務供應商，而是需要具備內核能力（標準精細、科技精益、綠色永續(xù)、客戶導向、人性溫度五大核心能力），能夠與園區(qū)形成能力耦合，并且長期可持續(xù)合作的賦能者。

　　除了探討產業(yè)轉型升級的核心與目標外，多位嘉賓還明確點出了如今產業(yè)發(fā)展存在的問題和弊端。中創(chuàng)盈科集團董事兼常務副總經理黎旭妍就提醒，工業(yè)上樓雖然逐漸被關注，但工業(yè)上樓面臨的是超大的貨量，而且是源源不斷的供給，但實體企業(yè)是有限的，尤其是現在內外經濟循環(huán)還沒有完全打通的環(huán)境下，做工業(yè)上樓還是要有選擇性，要理性一點。

　　廣東省鼎星產業(yè)發(fā)展有限公司產業(yè)研究院院長季圣杰認為，大灣區(qū)發(fā)展存在的問題主要有三方面，頭部是城市級區(qū)域產業(yè)發(fā)展不平衡，第二是區(qū)域規(guī)劃沒有做到一體化，第三是融資問題。

　　頭部太平戴維斯廣州產業(yè)與物流地產部負責人、高級助理董事張明杰認為，大灣區(qū)產業(yè)外溢蕞主要的原因是成本因素。灣區(qū)物流倉儲的成本、拿地的成本、租賃的價格在上升。加上這么多年騰籠換鳥，精耕細作型產業(yè)載體的開發(fā)，導致更多優(yōu)秀的產業(yè)空間投入市場，有一部分是對于產業(yè)的使用場景、產業(yè)的環(huán)保標準提出了更高要求，這也導致了產業(yè)的遷移。

　　時代商業(yè)集團產業(yè)服務中心總經理冉采豐指出，數年前整個行業(yè)面對很大的調整問題，包含客戶的質量、客戶的面積和客戶的數量都往下收縮，服務體系不能夠完全解決客戶面臨的問題。跟互聯網有了更深的鏈接和碰撞后，這些問題也得到了改善與解決。

　　萬科南方產城副總經理、萬科深圳產城總經理洪麗表示，新興產業(yè)在粵港澳大灣區(qū)內有明顯優(yōu)勢：“新興產業(yè)首先有知識化、信息化、科技化的標簽，相較于傳統(tǒng)產業(yè)是提質升級和結構優(yōu)化的，放眼整個灣區(qū)來看，優(yōu)勢是比較明顯的。”

　　贏城產業(yè)董事長王玉祥預測，未來行業(yè)里的資產并購應該是一個比較大的機會。有問題才有進步，這是產業(yè)筑夢的必經過程。

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