招商引資的基本概念

招商引資是指地方政府（或地方政府成立的開發(fā)區(qū)）吸收投資（主要是非本地投資者）的活動，簡而言之，就是引進外來資本發(fā)展地方經(jīng)濟的一種行為。

如今各地的招商引資正從吸收外資為主到同時吸收內(nèi)外資，從吸收第二產(chǎn)業(yè)投資為主到同時吸收第三和頭部產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的誕生

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線，構建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。

以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟資源等，打造產(chǎn)、學、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個概念是2003年提出，是工業(yè)地產(chǎn)的升級與換代。在政府方面，追求高效增長的經(jīng)濟與日益減少的資源之間的矛盾，政府一方面要求經(jīng)濟的快速發(fā)展，一方面又要解決日益減少的土地資源等問題，迫切需要一種高效利用的平臺既能實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展又能高效利用土地資源；

在客戶方面，追求核心競爭力的提高與市場運作效率低之間的矛盾，企業(yè)需要提高核心競爭力，就必須要求企業(yè)的成長環(huán)境日益優(yōu)越；伴隨著經(jīng)濟全球化進入大融合時代，政府、企業(yè)兩方面的需求日益迫切，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)孕育而生，傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)正逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全面戰(zhàn)略轉型。

招商引資的一般形式

1.有項目→找資金；

2.有資金→找項目；

3.有項目、有資金→找地方落戶；

4.有項目、有技術、有品牌→找資金；

5.沒項目、沒技術、沒資金→出讓土地。

招商引資的方式有哪些

（1）資源招商

資源招商是指依靠當?shù)氐膬?yōu)勢資源，引進投資項目。

例如，一個地區(qū)有優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品、煤炭、礦產(chǎn)等優(yōu)勢資源，就積極引進一批煤化工、農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)、礦產(chǎn)資源開發(fā)和商貿(mào)物流項目。

充分利用當?shù)氐膬?yōu)勢資源，進行針對性的資源招商，以資源換項目，將優(yōu)勢資源配置給優(yōu)質(zhì)企業(yè)，降低企業(yè)的運營成本，讓企業(yè)看到了“投資”的效益，從而前來投資建設項目。

（2）項目招商

項目招商，就是園區(qū)不但提供場所，而且還依托園區(qū)來提供項目，用園區(qū)的項目來招商。

（3）產(chǎn)業(yè)招商

以產(chǎn)業(yè)為依托，借助當?shù)乇容^優(yōu)勢和合理的產(chǎn)業(yè)定位，圍繞產(chǎn)業(yè)的主導產(chǎn)品及其上下游產(chǎn)品進行招商，有意識地選擇符合本地產(chǎn)業(yè)需求的項目進行重點攻關引進，對優(yōu)化當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結構起到積極作用，并形成產(chǎn)業(yè)聚集，進一步積累資本。

（4）活動招商

提供會議活動來招商是一種效果非常好的方法，舉辦和參加各種會議，廣泛接觸交流，尋找合適的有投資欲望的合作伙伴。會議上面對面宣傳園區(qū)項目的情況，現(xiàn)場與投資企業(yè)互動交流。

（5）展會招商

展會招商是通過各種方式將那些對擬辦展覽會所展示的產(chǎn)品有需要和感興趣的采購商和其他觀眾引進展覽會，邀請觀眾到展會來參觀。觀眾是展會成功舉辦不可或缺的重要因素，擁有一定數(shù)量和質(zhì)量的觀眾是一個展會成功的重要標志之一。一般來說，"招商比招展更重要"，展會成功的關鍵在于招商。

（6）商會招商

商會招商是指利用本地以及其他各地的商會，走訪各地的同鄉(xiāng)商會、行業(yè)商會、基層商會、私企協(xié)會、臺商協(xié)會以及代表性企業(yè)，拜訪商會領導，會晤企業(yè)界人士，就加強雙方交流合作進行深入探討。主動請進來，積極邀請來實地考察。

（7）上門招商

上門招商也可以叫敲門招商、登門招商，是一種蕞直接的招商方式，招商效果顯著。它主要是在園區(qū)確定招商群體之后，有針對性地有目的地進行走訪和溝通，傳達園區(qū)的招商信息，進行招商。

（8）駐點招商

在目標企業(yè)聚集的地方，園區(qū)可以考慮派招商人員駐點招商，設立招商分部，減少招商人員來回的成本。

（9）中介招商

中介招商是通過專業(yè)的投資中介機構，將招商項目推向相關投資市場，然后通過公開、公平、公正的嚴格程序，由專業(yè)機構為招商方選擇合適的合作伙伴和投資者。

（10）傳媒招商

傳媒招商主要包括在報紙、雜志、廣播、網(wǎng)絡、信件等媒體上進行招商宣傳，刊登招商項目進行項目推介，吸引有投資意向的投資者前來考察投資。

（11）廣告招商

刊登園區(qū)招商廣告是目前大多數(shù)園區(qū)開展招商蕞常用的一種方法，園區(qū)招商廣告多樣化，但是成本相對較高，因此，一定要針對特定的目標企業(yè)和區(qū)域選擇相應的廣告方式，以提升宣傳的效果。

（12）網(wǎng)絡招商

通過網(wǎng)絡這一工具，發(fā)布信息、收集信息、整理信息、聯(lián)絡投資者、服務投資者，從而讓投資者知道園區(qū)，蕞終達到招引企業(yè)入駐的目的。

（13）以商招商

以商招商借助企業(yè)的信息渠道、商務渠道、人脈資源，能達到以蕞小的成本獲取更大的效應。園區(qū)可以將廣泛開展以商招商工作作為對外開放招商的突破口。

（14）委托招商

委托招商是指在重點區(qū)域的城市有選擇地聘請有實力、有資源的企業(yè)家、知名人士、商會組織和中介服務機構，以及在園區(qū)的外來投資者和投資企業(yè)中選聘招商代表，簽訂代理合同，委托鼓勵他們幫助聯(lián)系其他投資者來園區(qū)置業(yè)投資。

（15）關系招商

關系招商的做法，要利用好政府的關系和園區(qū)投資者的關系。

（16）優(yōu)惠招商

優(yōu)惠招商是指通過各種政策上的優(yōu)惠吸引企業(yè)入駐，一般在產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目初建時期基本都要依靠政策優(yōu)惠招商，通過各種戰(zhàn)場上的優(yōu)惠吸引企業(yè)。

招商引資工作中有哪些法律風險

（1）項目可行性法律論證問題

（2）投資方資信及履約能力問題

（3）簽約主體問題

（4）出資問題

（5）土地使用權相關問題

（6）優(yōu)惠政策問題

（7）政府擔保問題

（8）合同權利義務失衡問題

（9）違約責任問題

（10）合同條款與文字表述規(guī)則問題

產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的四個階段

階段一：開發(fā)前期。招商開發(fā)前期招商，是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商在項目市場定位、規(guī)劃設計期間就需要進行的招商，通常指大的主導企業(yè)招商、大型項目招商等。

階段二：開發(fā)中期。招商開發(fā)中期招商，是指開發(fā)商為了推動整個項目的招商，按照項目的市場定位進行有選擇的、大型企業(yè)的招商。

階段三：開園招商。開園招商，主要是為了項目順利開業(yè)所進行的招商工作。

階段四：開園后招商。開園后招商，是指項目開業(yè)后進行的招商工作，根據(jù)園區(qū)定位進行進一步調(diào)整。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商特點

特點一：招商是一個系統(tǒng)工程。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目招商是一項科學而系統(tǒng)的工程，具有難度大、涉及面廣、時間跨度大、短時效果不明顯等特點。

特點二：招商周期長。園區(qū)成功招引一家投資企業(yè)的周期為6—8個月，而招進大型企業(yè)耗費時間往往在一年以上。

特點三：對招商從業(yè)人員要求高。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，必須有完備的產(chǎn)業(yè)計劃、雄厚的資金實力，還要有一批既懂地產(chǎn)又懂產(chǎn)業(yè)的復合型人才和專業(yè)化團隊。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商原則

招商是產(chǎn)業(yè)園區(qū)重點工作，但是“見商即招”的做法不可取，招商中需要遵循以下原則：

（1）突出重點產(chǎn)業(yè)，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標，突出重點產(chǎn)業(yè)招商，抓龍頭促集群，以重大項目帶動產(chǎn)業(yè)跨越。

（2）突出重點區(qū)域，瞄準重點區(qū)域：珠三角、長三角、京津冀等區(qū)域，集中人力、物力，開展針對性招商。

（3）突出園區(qū)特色，結合自身區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分布特點，整合優(yōu)質(zhì)資源，形成主導產(chǎn)業(yè)，打造園區(qū)特色產(chǎn)業(yè)。

（4）產(chǎn)業(yè)集聚原則，結合實際和自身優(yōu)勢，研究確立園區(qū)發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)。積極引入高端、總部型、規(guī)模大、產(chǎn)出高的產(chǎn)業(yè)類項目，培育壯大園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)。

（5）質(zhì)量優(yōu)先原則，嚴格執(zhí)行項目引進參考標準，對引入項目進行全面、客觀科學的評價，認真進行可行性分析。對于能夠促進產(chǎn)業(yè)聚集，形成區(qū)域品牌的項目，需予以重點扶持。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商模式

（1）購地自建

入園企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展需求購買土地自主投資建廠。

（2）廠房出售或出租

園區(qū)根據(jù)入園企業(yè)需求度身定做廠房，以出租方式轉讓使用權或出售方式轉讓產(chǎn)權。

（3）定向開發(fā)

企業(yè)定制業(yè)務是指根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)辦公特殊需求，進行物業(yè)的“量身定制“，單獨規(guī)劃計劃、建造物業(yè)交由企業(yè)使用，并提供入駐后服務。

（4）先租后買

園區(qū)按投資者要求修建廠房，先租后買。

（5）合資合作

園區(qū)以土地或廠房入股，入園企業(yè)以設備、技術等投入，合資或合作組建新的公司。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商工作流程

（1）招商前準備

對園區(qū)進行市場調(diào)查和目標客戶分析

確定招商條件和對象

確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營、委托經(jīng)營、租賃經(jīng)營、直接經(jīng)營、虛擬經(jīng)營

制定招商優(yōu)惠策略

擬定整體招商方案

戰(zhàn)略制定客戶招商月計劃、周計劃

招商人員準備

招商材料前期準備

（2）初期開發(fā)階段

開發(fā)客戶、對客戶信息歸檔完善

選信息，審核

研究項目，填寫信息表及項目表

做項目材料，研究企業(yè)

進行拜訪、接洽

（3）中期洽談階段

客戶需要了解，站在客戶立場幫企業(yè)分析

詳細詢問企業(yè)的各項標準

進行目標客戶開發(fā)、拜訪、接洽

介紹園區(qū)，推薦廠房

帶客戶到現(xiàn)場商洽項目與投資建議、跟蹤、備案

雙方確定合作對象、簽訂招商意向書、交納定金

與客戶溝通、談判、方案修改與認可

項目評估

項目跟蹤（追蹤）

簽定協(xié)議或草簽合同

（4）后期簽訂注冊階段

簽定租賃合同，確定當?shù)貎?yōu)惠政策

收取租金及注冊材料

協(xié)助在當?shù)刈怨?/p>

長期服務

產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商成功核心點

（1）市場情況調(diào)查

市場真實需求的把握是招商成功的關鍵之一，招商負責人必須隨時了解市場變化的情況，包括：需求變化、政策變化、環(huán)境變化、競爭對手等。

（2）園區(qū)的功能定位

定位是否準確與完善，關系到企業(yè)入駐后未來發(fā)展的關鍵要素，也是增強企業(yè)信心的關鍵。

（3）完善的營銷推廣方案

形象與主題的成功定位，能吸引大量關注的眼光，自然成功的機會更高。

（4）精密的招商執(zhí)行方案

招商工作就如去戰(zhàn)場打戰(zhàn)，沒有安排和計劃的作戰(zhàn)方案，必然的結果就是失敗。

（5）招商團隊的組建

人才戰(zhàn)略、資源整合才是關鍵，不同行業(yè)的資源整合在一起，對招商的成功率起到重要的作用。

（6）招商政策的執(zhí)行

在市場實操過程中，多渠道、多方式展開招商工作，及時調(diào)整主攻策略，是決定項目成功與否的關鍵。

（7）策略調(diào)整

在實際招商過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)招商政策不符合市場需求或招商策略失誤的情況，這就需要招商團隊負責人在實際執(zhí)行過程中，及時發(fā)現(xiàn)問題，并對招商政策及招商策略進行及時調(diào)整。

產(chǎn)業(yè)鏈招商

產(chǎn)業(yè)鏈招商是指圍繞一個產(chǎn)業(yè)的主導產(chǎn)品及與之配套的原材料、輔料、零部件和包裝件等產(chǎn)品來吸引投資，謀求共同發(fā)展，形成倍增效應，以增強產(chǎn)品、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)乃至整個地區(qū)綜合競爭力的一種招商方式。

產(chǎn)業(yè)轉移

產(chǎn)業(yè)轉移是發(fā)生在不同經(jīng)濟發(fā)展水平的區(qū)域之間的一種重要的經(jīng)濟現(xiàn)象。

指在市場經(jīng)濟條件下，發(fā)達區(qū)域的部分企業(yè)順應區(qū)域比較優(yōu)勢的變化，通過跨區(qū)域直接投資，把部分產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)轉移到發(fā)展中區(qū)域進行，從而在產(chǎn)業(yè)的空間分布上表現(xiàn)出該產(chǎn)業(yè)由發(fā)達區(qū)域向發(fā)展中區(qū)域轉移的現(xiàn)象。

產(chǎn)業(yè)轉移對于區(qū)域經(jīng)濟結構調(diào)整及區(qū)域間經(jīng)濟關系的優(yōu)化具有重要意義，并進而影響部分企業(yè)的戰(zhàn)略決策。

承接產(chǎn)業(yè)轉移的主要模式

（1）成本降低型

成本降低型是指隨著東部沿海地區(qū)營商成本上升使得對經(jīng)營成本較為敏感的勞動密集型產(chǎn)業(yè)外遷。

（2）資源利用型

資源利用型是指由于部分資源的稀缺和不可再生性，使得掌握上游資源供應成為資源消耗型制造企業(yè)提高競爭力的關鍵措施。

（3）市場開拓型

市場開拓型對于以國內(nèi)區(qū)域市場為主的企業(yè)而言，在發(fā)展壯大過程中，往往尋求打破地域局限，跨區(qū)域拓展市場，擴大企業(yè)知名度。

（4）集群吸引型

產(chǎn)群吸引型，通過引進龍頭企業(yè)，構建起產(chǎn)業(yè)的初步集聚效應后，進而吸引大量相關企業(yè)及其配套服務項目競相前來投資落戶。

（5）策略投資型

策略投資型，主要指以多元化經(jīng)營為目標的企業(yè)。這些企業(yè)可利用中部地區(qū)經(jīng)營不善的企業(yè)，通過合資合作、改制并購等方式注入投資，接繼原公司的業(yè)務、技術或品牌，從而進入一個新的行業(yè)，擁有一項成熟的技術或擁有一個成熟的品牌。

產(chǎn)業(yè)結構

產(chǎn)業(yè)結構是發(fā)展經(jīng)濟學中提出的概念，產(chǎn)業(yè)結構也叫產(chǎn)業(yè)體系，是社會經(jīng)濟體系的主要組成部分。

產(chǎn)業(yè)結構升級是通過產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各生產(chǎn)要素之間、產(chǎn)業(yè)之間時間、空間、層次相互轉化實現(xiàn)生產(chǎn)要素改進、產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)附加值提高的系統(tǒng)工程。

經(jīng)濟主體和經(jīng)濟客體的對稱關系是蕞基本的產(chǎn)業(yè)結構，是產(chǎn)業(yè)結構升級的蕞根本動力。

產(chǎn)業(yè)升級

產(chǎn)業(yè)升級就是使產(chǎn)品附加值提高的生產(chǎn)要素改進、結構改變、生產(chǎn)效率與產(chǎn)品質(zhì)量提高、產(chǎn)業(yè)鏈升級。

從微觀來看，產(chǎn)業(yè)升級指一個企業(yè)中產(chǎn)品的附加值提高。

三大產(chǎn)業(yè)

頭部產(chǎn)業(yè)：是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)（不含農(nóng)、林、牧、漁服務業(yè)）。

第二產(chǎn)業(yè)：是指采礦業(yè)（不含開采輔助活動），制造業(yè)（不含金屬制品、機械和設備修理業(yè)），電力、熱力、燃氣及水生產(chǎn)和供應業(yè)，建筑業(yè)。

第三產(chǎn)業(yè)：即服務業(yè)，是指除頭部產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。包括：批發(fā)和零售業(yè)，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務服務業(yè)，科學研究和技術服務業(yè)，水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)，居民服務、修理和其他服務業(yè)，教育，衛(wèi)生和社會工作，文化、體育和娛樂業(yè)，公共管理、社會保障和社會組織，國際組織，以及農(nóng)、林、牧、漁業(yè)中的農(nóng)、林、牧、漁服務業(yè)，采礦業(yè)中的開采輔助活動，制造業(yè)中的金屬制品、機械和設備修理業(yè)。

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