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　　原標題：方升研究 6年、60城、103園，中南高科的下一步？

　　要說2020年業(yè)內蕞值得關注的幾家園區(qū)運營商，除了輕資產(chǎn)領域走向資本市場錦和商業(yè)和德必集團，重資產(chǎn)開發(fā)板塊無疑就是聯(lián)東集團和新晉崛起的中南高科。2020年，受經(jīng)濟大環(huán)境影響，大多數(shù)園區(qū)運營商都在收縮戰(zhàn)線，減緩外拓的情況下，聯(lián)東集團和中南高科卻一路高歌猛進，開疆拓土，成為行業(yè)難得的一抹亮色。

　　聯(lián)東集團，在標準廠房領域，其名號如雷貫耳，稱霸一方，在全國65個城市投資運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過270個。但近年來，新晉崛起的同樣專注于標準廠房打造的中南高科實力卻也不容小覷。

　　中南高科成立于2014年，脫胎于著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中南集團，是中南集團戰(zhàn)略升級的重要板塊。中南高科成立僅6年，已在全國60座城市，布局103園區(qū)項目；銷售額從2016年僅約8千萬增長到2019年約56個億，而2020年銷售額達到近90億元，平均年增長率達300%，呈現(xiàn)“裂變式”的發(fā)展狀態(tài)。中南高科用僅僅6年的時間完成甚至超越了其他園區(qū)運營商十幾年的發(fā)展，堪稱產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展的一個奇跡。

　　為什么中南高科能在短短6年時間走出一條如此高速的發(fā)展之路？

　　有一句古話叫“知者善謀，不如當時”，就是說善于謀事、不如懂得如何審時度勢把握好機遇。十 九 大提出中國經(jīng)濟從速度型轉換為質量型發(fā)展，產(chǎn)業(yè)一定要升級換代，而中南高科的起步和發(fā)展正是中南集團把握住了“制造強國”、產(chǎn)業(yè)轉型升級這一新的發(fā)展機遇，憑借自身的發(fā)展優(yōu)勢，進軍工業(yè)地產(chǎn)。

　　中南高科首個項目落子中南集團大本營南通，即南通通州灣濱海園區(qū)項目。該項目經(jīng)過六年發(fā)展，招引企業(yè)近200家，如今成為產(chǎn)城融合發(fā)展的范本。中南高科以南通為起點，開始了它雄心勃勃的規(guī)?；l(fā)展，不斷走向長三角，邁向全國，實現(xiàn)全國化的發(fā)展布局。

　　目前，中南高科的項目主要分布在長三角區(qū)域和珠三角區(qū)域，主要以長三角區(qū)域為主，除了因為是中南集團的大本營所在之地，對區(qū)域熟悉，有較強的機會獲取能力和地域優(yōu)勢，更為重要的是長三角區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，早年分布有較多零散的工業(yè)企業(yè)和縣域經(jīng)濟，有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎，再加上有大量的勞動力和便利的交通優(yōu)勢，在當下做強實業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境下，對于標準廠房有較高的需求，所以能支撐中南高科的快速布局。而珠三角區(qū)域歷來就是制造業(yè)高度發(fā)達的區(qū)域，自然也是中南高科必須重點布局的區(qū)域。

　　制造業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的基本盤，目前我國仍處于工業(yè)化發(fā)展階段，卻已經(jīng)出現(xiàn)制造業(yè)占經(jīng)濟比重過早、過快下降的問題，在蕞新的規(guī)劃建議及報告均明確提出要“保持制造業(yè)比重基本穩(wěn)定”，扶持制造業(yè)發(fā)展。因此新時期，各地必然將會依舊重視制造業(yè)發(fā)展和轉型升級，標準廠房依舊有巨大的市場空間，這對于中南高科類型的運營商而言，必然又是一個不容錯過的發(fā)展機遇。

　　中南高科主要以標準廠房開發(fā)建設為主，從產(chǎn)品結構上講，主要有三大產(chǎn)品模式，即產(chǎn)業(yè)綜合體、新興產(chǎn)業(yè)園以及產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，三大產(chǎn)品線業(yè)態(tài)組合有所區(qū)別，聚焦不同產(chǎn)業(yè)方向，公司根據(jù)區(qū)域的特點布局相應的產(chǎn)品，有利于放大區(qū)域價值的同時，還可以根據(jù)企業(yè)的不同發(fā)展訴求和發(fā)展階段安排在不同的產(chǎn)品之中，能夠有效發(fā)揮各自產(chǎn)品的價值，進一步提升公司的招商能力，達到快速招商和去化的要求。

　　從業(yè)務模式上講，中南高科以“一體兩翼”為發(fā)展定位，即以載體開發(fā)、產(chǎn)業(yè)集群打造為一體，兩翼就是實業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)運營服務。中南高科的模式實際上就是以載體銷售為主的高周轉的模式，其團隊建設也好，產(chǎn)品設計也好，還是流程管控也罷，都始終圍繞“快速去化招商”來制定的。前端憑借中南集團對建筑施工的專業(yè)性理解，強化對成本和建設周期的標準化管控，節(jié)約成本的同時快速開工、快速建設；與此同時，搭建專業(yè)招商部隊，即傳說中的近千人規(guī)模的中南高科火箭軍，構建“一超四強五大滿天星”的招商聯(lián)動模式，實現(xiàn)項目快速招商和快速去化，走“三快一好”的路線，即，快建設、快招商、快投產(chǎn)、招好商，實現(xiàn)資金的快速回籠，實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)。

　　中南高科的發(fā)展模式被稱為聯(lián)東集團的復刻，走的都是標準化的快速復制之路。當然這和中南高科有很強的聯(lián)東基因，其核心團隊多是聯(lián)東出身有較大的關系。

　　可以說，開發(fā)建設能力和產(chǎn)業(yè)招商能力是中南高科得以快速拓展的核心能力。

　　中南高科的優(yōu)勢十分突出，但同時短板也十分明顯。首先工業(yè)地產(chǎn)市場終有一天會飽和，天花板很明顯，不可能無限制的復制和拓展；同時如今進入園區(qū)發(fā)展的下半場，行業(yè)發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性變革，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)已經(jīng)從單純的開發(fā)建設和招商能力為核心的銷售時代，全面進入以產(chǎn)業(yè)打造和產(chǎn)業(yè)服務為核心的運營時代；盈利點也必然會從前端的建設和招商轉向后端的產(chǎn)業(yè)運營服務和產(chǎn)業(yè)投資。

　　顯然，就目前而言，中南高科強的還是開發(fā)和招商能力，即強的是“一體”，而在實體投資和產(chǎn)業(yè)運營服務“兩翼”方面的能力還有待進一步提高。畢竟，要想飛的更高更遠，少了“兩翼”怎么能行呢？所以，中南高科的下一步，除了強化“一體”建設，必須要因勢而為，補足和增強在產(chǎn)業(yè)運營服務和投資方面的能力。

　　實際上，中南高科的領導層也意識到了建設和招商只是頭部步，如何通過內外協(xié)同，幫助企業(yè)更好的生根、發(fā)展、與區(qū)域經(jīng)濟共成長，才能真正的實現(xiàn)政府、企業(yè)、中南三方共贏和可持續(xù)發(fā)展。

　　因此，2020年，中南高科除了在持續(xù)對外拓展，也在不斷加強產(chǎn)業(yè)服務能力方面的建設。4月中南高科成立了產(chǎn)業(yè)服務集團，為園區(qū)企業(yè)提供金融、市場、物業(yè)等相關服務，深入園區(qū)企業(yè)，梳理園區(qū)企業(yè)的需求，為企業(yè)提供各項專項服務，逐步與金融機構、行業(yè)聯(lián)盟、高等院校等建立合作，創(chuàng)立中德制造業(yè)大學，搭建制造業(yè)企業(yè)圈層交流的平臺，搭建專家、學者交流平臺等舉措，為園區(qū)企業(yè)發(fā)展賦能。

　　方升研究曾預測，TO B業(yè)務將成為未來的變革契機。是的，目前中南高科有100多個園區(qū)項目，10萬多的企業(yè)資源，未來還將不斷對外拓展擴大規(guī)模，在這樣的量級下，如果能進行企業(yè)的歸類，為某一類型的企業(yè)提供專業(yè)化的服務，或許會成為新商業(yè)模式的契機。因為相比于國外成熟的企業(yè)發(fā)展，國內的產(chǎn)業(yè)生態(tài)還不太完善，產(chǎn)業(yè)在由大變強的過程中需要一批為產(chǎn)業(yè)做服務的企業(yè)涌現(xiàn)出來，因此產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求將衍生出新的商業(yè)模式。若中南高科能夠持續(xù)深耕園區(qū)，做實產(chǎn)業(yè)服務，將來才會成為名副其實的服務中國制造業(yè)的超級平臺。

　　實際上，在TO B業(yè)務這塊，聯(lián)東集團早就已經(jīng)在積極布局，嘗試從基礎物業(yè)服務向產(chǎn)業(yè)服務平臺升級轉型。未來，誰能率先打通TO B業(yè)務模式，誰必然就能率先搶占這一巨大的沒有天花板的市場。

　　再來看中南高科另一翼——實體投資板塊，中南高科是否能完成從產(chǎn)業(yè)招商者到產(chǎn)業(yè)培育者的轉型升級呢？

　　就目前而言，中南高科要發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資，尚不具備條件。因為中南高科目前的模式依舊以銷售為主，缺乏自持型園區(qū)的運營經(jīng)驗，單從團隊建設來看，目前都是圍繞“快速招商和快速去化”為核心，并不具備懂產(chǎn)業(yè)又懂金融的綜合性人才隊伍和能力，就以目前的團隊配置很難做好產(chǎn)業(yè)投資這一手藝活兒。

　　當然，公司不同階段有不同的發(fā)展目標，若未來隨著公司的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)服務能力和產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力進一步提升，不斷整合一批有創(chuàng)投孵化力量、有做產(chǎn)業(yè)投資的高人，產(chǎn)業(yè)投資說不定會成為中南高科新的增長極。返回搜狐，查看更多

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